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19-027호 목감 공사자금대출 1(2순위 우선수익권부 질권)

모집기간 2019-07-08 ~ 07-09

  • 모집금액 10억 원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 11개월
  • + 참여 진행률
  • 10억원 / 100%
  • 현재 모집금액 10억원
  • 예상 수익률 15.00%(11개월)
  • 모집기간 2019-07-08 ~ 2019-07-09
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 모집 진행률 100%
  • 중도일시상환

대출신청내역

담보 경기도 시흥시 조남동 6**
대출금액 1,000,000,000원
대출금리 15.00%
대출기간 11개월
상환방식 만기 일시상환
월이자상환액 12,500,000원
대출목적 공사자금
상환재원 공사비 선급금
처분방식
용도
용도지역
면적
개별공시지가
입찰방식

만원을 투자할 경우 예상되는
전체 이자(세전)는 원 입니다.

투자상품요약

1. 소재지 : 경기도 시흥시 조남동 6**

2. 용도지역/ 지구 : 준주거지역/ 자족시설용지

3. 대지면적 : 1,405(425.01)

4. 건축연면적 : 9,127.83(2,761.16)

5. 건축규모 : 지하2~지상10,

6. 건축용도 : 도시형공장, 지식산업센터 및 근린생활시설

7. 건축허가 변경일 : 2019. 01

8. 건폐율 : 65.31%

9. 용적율 : 499.34%

10. 공정율 : 36.5%(20190615일 현재)

11. 사업 진행 경과 및 예정

구분 

일자 

추진경과 

비고 

 진행현황

 완료

2017.10 

LH와 매매계약 체결 

매매가 2,550백만원 

2018.05 

건축허가 승인 

2018-건축과-신축허가-** 

2019.02 

건축허가 변경승인 

 

2019.02 

(주)**이앤씨와 도급계약체결 

수급인 (주)**이엔씨 

2019.03 

착공 

 

2019.04 

토목공사 진행중 

 

 예정

2019.07 

PF대출 실행 

 

2019.07 

분양 

 

2020.02 

준공 및 입주 

 

▷ 2018.05 건축허가 후 사업 지연사유

① 공기지연 우발위험이 있는 지하 안전 영향 평가절차 회피를 위한 지하층 규모축소 및 지상층 관련업체 임대수요 조정으로 기 건축 허가사항 변경 필요사유로 사업이 지연되었음

② **은행 PF대출 검토 진행했으나, 시중은행은 시설대 자금만 가능하다 하여 진행 중단

12. 분양 현황 : 분양 협약서 작성 관련

(단위 : 백만원)

번호 

구분 

용도 

분양금액 

비고 

차주사 제시 계획 분양금액 

 

18,017 

 

1층(101호~104호) 

근린생활시설 

1,674 

101호~102호:이**, 103호~104호:최** 

5층~6층, 7층 

지식산업센터 

6,039 

5층~6층:(주)**와이씨, 7층:(주)**소스 

분양 제외한 신축 건물의 분양가(미분양) 

10,304 

 1-2-3

▷차주사 사옥(자가 사용분) 분양금액 미분양분에 포함

투자포인트

1. 안전성 

 - 본 건 ***저축은행 PF대출 승인 완료(필수 사업비 100% 확보)되어 준공에 따른 리스크가 없다고 판단시 되는 사업장

 - 본 건 차주사 자가공장 취득 및 관계사들에게 분양예정이어서 분양 리스크가 적을 것으로 판단 시 되는 사업장

 - 주변 개발(목감 수암간 도로확장공사 및 안산 장상 택지 조성계획)로 인한 부동산 가치상승지역에 위치한 사업장

 - 관리형 토지신탁으로 공사비 관리가 철저히 진행될 사업장 인 점


2. 수익성: 이자율 연 15.0%

대출자 등 정보

1. 차주사

1) 상 호 명 : 주식회사 이** 대표이사 김 * 민

2) 법인번호 : 131211-*******

3) 설립일자 : 1998. 05.

4) 주소 : 서울특별시 금천구 가산디지털2

5) 재무현황

(단위 : %, 백만원) 

구분

자산총계

부채총계

자본총계

자본금

매출액

영업이익

당기순이익 

차입금

2018년

6,527

4,367

2,161

570

3,886

283

150

3,952

2017년

6,065

4,054

2,010

570

3,569

-988

135

3,667

2016년

5,515

3,640

1,875

570

3,593

257

133

2,961

재무비율(%)

매출액증가율

영업이익률

ROE

이자보상배수

부채비율

차입금의존도

유동비율

당좌비율

2018년

8.88

7.28

7.19

2.07

202.08

60.55

126.24

126.24

2017년

-0.67

-27.68

6.94

-9.37

201.68

60.46

225.71

225.71

2016년

-5.10

7.14

7.00

2.07

194.07

53.69

143.54

143.54

차주현황 및 재무분석

동사는 기술검사를 주력제품(사업)으로 하는 기타 기술시험, 검사 및 분석업을 영위하는 회사로 LH 토지를 분양받아 신축하여 일부 자가 공장 사용 후 잔여분 분양 예정으로 동사 업력 오래되었으며 재무상태 양호하고 대표이사 연대 보증을 통해 신용보강하면 본 건 시행에 큰 무리 없을 것으로 판단됨.


2. 시공사

1) 상 호 명 : 주식회사 **이앤씨 대표이사 김*석, 오*섭(각자대표)

2) 법인번호 : 111511-*******

3) 설립일자 : 2001. 02.

4) 주소 : 인천광역시 서구 검단로 500

5) 재무현황

(단위: %, 배, 백만원)


 

담보물 위치도

담보 및 채권확보 내역

1. 인출선행

1) 본 건 담보물 : 경기도 시흥시 조남동

(단위 : 천원)

지번 

지역/용도 

종류 

면적 

감정금액 

분양금액 

LTV 

채권보전 

6** 

준주거지역

도시형공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 

 대지

1,405.0

(425.01) 

 2,557,100

 18,017,242

 63.8%

 시공사 2순위 수익권 질권설정 및

시행사시행이익 수익권 질권설정

합계 

 

 

 

2,557,100 

18,017,242 

 

 

▷ 감정금액은 2019.04.02.자 ***저축은행 담보평가의뢰 **감정평가법인 감정금액임.

2) 채권보전

. 물적:

관리형토지신탁 시공사 2순위 우선수익권에 대한 추가 질권 설정

: 질권금액 2,250 + 1,500 =3,750백만원(대출금의 150%)

- 질권 특약 : 시공사의 공사비 유보금 2,045백만원은 프로핏대부 대출금 상환 후 지급 

관리형토지신탁 시행사 시행이익 수익권에 대한 질권 설정

: 질권금액 2,250 + 1,500 =3,750백만원(대출금의 150%)

- 질권 특약 : 시공사의 공사비 유보금 2,045백만원은 프로핏대부 대출금 상환 후 지급 

* 순위별 채권 금융기관 현황

(단위: 천원)

순위 

채권자명 

대출금액 

채권최고액 

비고 

***저축은행 

10,000,000 

13,000,000 

1순위 우선수익권 설정 

**이앤씨(시공사) 

10,226,800 

10,226,800 

2순위 우선수익권 설정(시공비) 

2-1 

프로핏대부 

2,500,000 

3,750,000 

2순위 우선수익권에 대한 질권 설정(본건) 

이**(시행사) 

 선순위 상환 후 시행이익

시행사 수익권 

3-1 

프로핏대부 

 

3,750,000 

시행사 수익권에 대한 질권설정(본건) 

 합계

22,726,800 

30,726,800 

 

. 인적: 차주사 대표이사 김*민 연대보증(대출금의 150%), 시공사 ()**이앤씨 연대보증(대출금의 150%)

3) 신탁사 명의 자금관리계좌(신탁사 단독명의, 단독날인), 분양대금관리계좌 개설 조건  

4) 공사비 2,045백만원(도급액의 20%) 유보조건

5) 시행사 시행권, 시공사 시공권 및 유치권 포기각서, 책임준공확약서 징구

6) 1,000백만원 금전소비대차 공증(차주 및 연대보증인(시공사 포함) 연서)


2. 인출후행

1) 건축주 명의 신탁사로 변경신청 조건

2) 준공 후 호별 담보해지

① 분양선순위 ***저축은행 대출(호별 계획 분양가의 90%) 상환 후 잔여금액 당사대출 상환 시 호별 담보해지

② 임대임대보증금 선순위 ***저축은행 대출 원금 상환 및 잔여분 당사대출 상환(월세 및 반전세 금지)

3) 준공 후 건물에 대한 추가 우선수익권 취득(선순위 ***저축은행에 이은 후순위 우선수익권 취득)

종합심사의견

1. 본 건은 시행사 이**이 경기도 시흥시 조남동 68* 번지에 지하 2~ 지상 10층 규모의 지식산업센터 및 근린생활시설을 신축을 위한 PF대출로 대출금 1,000백만원 신청하는 건임.

 

2. 동 건 총사업비 중 준공 필수사업비 100% 확보 조건으로 대출 진행되는 구도이며, 관리형토지신탁으로 기성별 검증 후 기성고에 따른 자금집행 예정으로 준공 리스크는 낮을 것으로 예상됨.

 

3. 본 건 차주사는 기술검사를 주력 사업으로 하는 전기. 전자. 통신 기술시험, 검사 및 분석업을 영위하는 업력 21년 된 회사로 스카다시스템(자동화 공정에 필요한 통합관리용 소프트웨어로 광범위한 지역에 유무선 네트워크로 연결된 설비들을 감시하고 통제하는 시스템) 특허를 보유하고 있으며 국립전파연구원장 표창(2011.12.31), 미래창조과학부장관 표창 (2016.12.31), 중소기업청장 기술혁신형 중소기업 확인서(2017.01.16.) 받은 회사임.

동 시행사가 시험하는 전자기기에 적용되는 EMC인증과 수많은 인증들은 제품생산과 국.내외 판매에 필수적 인증으로 많은 기계와 장치를 갖추고 서비스를 세공하는 시험인증 기관으로 계속적 기업으로서의 기업가치 매우 큼.

 

3. 동사 시행이력 없으나, 시행이력 없는 약점을 보완하고자 건설회사를 운영하였던 지인을 고용하여 전체적인 본건 사업 진행하고 있으며 보유자산 모두 차주 사 명의로 되어 있어 사업의 진정성 양호하고 동사의 업력 및 대표이사의 이력 감안하면 본 건 사업진행 큰 무리 없을 것으로 예상됨.

 

4. 본 건 사업의 개념은 지식산업센터 신축 후 시행사의 자가 사업장 확보가 최우선이며 그리고 차주사와 관련된 업종의 기 거래처 및 관계 업체들을 입주시켜 차주사 주력 사업의 시너지를 높이기 위해 추진하는 사업임.

 

5. 본 건 사업 수익율은 다소 낮으나, 불특정 수분양자에게 분양 후 사업 수익을 얻기 위한 시행사업이 아닌 차주사 사옥(자가 공장) 취득 및 관계업체들에게 분양 후 주력 사업의 시너지를 높이기 위한 사업으로 차주사가 LH 토지 분양받아 지식산업센터를 신축하여 사옥(자가 공장) 사용 후 잔여분 분양 예정으로 근생을 제외한 지식산업센터는 기 거래처 및 관계업체에게 분양예정이며 일부 분양 협약서(5~7(6,039백만원), 근생 14개호(1,674백만원)) 총 분양대금 7,713백만원 작성 완료 및 사업지 입지 감안시 분양 리스크 적을 것으로 판단됨.

 

6. 본 건 준공 후 예정 분양가 18,017백만원으로 대출금 11,500백만원(선순위 10,000백만원 포함) 대비 LTV 63.8% 수준으로 대출금 상환은 무난할 것으로 예상됨.

 

7. 따라서, 위와 같은 사유들로 인하여 본 건 여신 취급시 당사 대출금 회수가 어렵지 않을 것으로 사료되어 본 건 여신취급을 승인함.

투자시 유의사항

안심플랜

 

 

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예상 이자수익 계산

회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)

예시는 현재일자를 기준으로 계산됩니다.

만원
모집금액 10억원
모집현황 10억원
최소투자금액 10만원
투자수익률(세전) 15.00%
투자기간 11개월
상기 이자 지급액은 세전 이자 지급액 입니다. 투자시 발생한 수익은 과세대상이며, 현행 세법에 의하면 본 투자건으로 부터 발생하는 수익은 비영업대금 이자소득으로 간주되어 25%의 세율이 적용됩니다.(소득세법 제 16조 제 1항 제11) 또한, 지방소득세가 2.5% 추가되어 총 27.5%를 세금으로 원천징수 합니다. 다만 본 투자수익에 대한 세금은 프로핏에서 납세금을 납부하며, 세후의 순 수익에 대하여 고객님의 계좌로 입금해 드립니다. 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로 부터 원리금을 상환 받은 후 5 영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

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