대출신청내역

담보 울산광역시 울주군 삼남면 신화리 16**-3
대출금액 1,200,000,000원
대출금리 14.00%
대출기간 9개월
상환방식 만기 일시상환
월이자상환액 14,000,000원
대출목적 기대출 상환자금
상환재원 분양 수입대금
처분방식
용도
용도지역 일반 상업지역 / 지구단위계획구역
면적
개별공시지가
입찰방식

투자상품요약

1. 소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 신화리 16**-3

2. 용도지역: 일반 상업지역/ 지구단위계획구역

3. 대지면적: 1,225.7(370.7)

4. 건축연면적: 13,129.38(3,971.63)

5. 건축규모: 지하 5~지상 12

6. 건축용도: 1·2종 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔 175)

7. 건축허가일: 2017. 06. 19

8. 건폐율: 69.53%

9. 용적율: 659.96%

10. 공정율: 약 65.96%(2019년02월말 현재)

투자포인트

1. 안전성

- 본 건 신청일 현재 오피스텔 84.5%/ 근린생활시설 100% 분양 완료된 안정된 사업장이고 7월 준공이 예정되어 대출금 상환에 문제가 없다고 판단되는 점.

- 수 분양자들의 자기자금 투입율(오피스텔 28.5%, 근린생활시설 31.0%)이 높아 분양금 수입이 안정적인 사업장

- 국제자산신탁() 분양관리 신탁 및 대리사무계약에 의거 분양자금관리가 철저히 이행되고 있는 사업장


2. 수익성: 이자율 연 14.0%

대출자 등 정보

1. 차주사

1) 상 호 명 : 주식회사 **산업 대표이사 김 * 훈

2) 법인번호 : 230111-*******

3) 설립일자 : 2015. 04.

4) 주소 : 울산광역시 중구 함월8(성안동)

5) 주요 사항 :

- 본 건 사업을 위해 설립한 시행 법인(본 건 시공사의 계열사)

- 대전오토스퀘어 시행 : 2019년 상반기 착공예정, 매출 1,800

- 서울 은평 미드스퀘어 시행 : 오피스텔 및 상가 4,320, 20188월 분양개시(분양율 80%)


2. 시공사

가. 상 호 명 : 주식회사**신한 대표이사 김 * 만

1) 법인번호 : 230111-*******

2) 설립일자 : 2011. 12.

3) 주소 : 울산광역시 중구 함월8(성안동)

4) 주요사항

-울산지역 아파트 6,000가구 공급

-KTX울산 역세권 복합환승센터 개발주체인 롯데그룹과 공동 개발 및 시공참여

(개발법인 지분 참여및 시공권 30% 확보, 총 공사비 2,500억 중 750)

5)재무현황

(단위 : 백만원)

기준일자 

자산총계 

부채총계 

자본총계 

매출액 

영업이익 

순이익 

2018.12.31 

27,085 

11,958 

15,126 

37,328 

615 

215 

2017.12.31 

41,234 

26,323 

4,910 

16,465 

302 

359 

2016.12.31 

22,592 

8,066 

14,526 

14,026 

190 

302 

2015.12.31 

18,620 

4,422 

14,198 

15,892 

638 

327 


나. 상 호 명 : **종합건설주식회사 대표이사 김 * 식

1) 법인번호 : 181211-*******

2) 설립일자 : 1990.02.

3) 주소 : 울산광역시 울주군 서생면 덕골재길 19-**

4) 재무현황

(단위 : 백만 원)

기준일자 

자산총계 

부채총계 

자본총계 

매출액 

영업이익 

순이익 

2018.12.31 

11,474 

3,947 

7,527 

13,692 

134 

300 

2017.12.31 

8,436 

1,209 

7,226 

5,329 

-1,367 

-647 

2016.12.31 

9,002 

1,128 

7,874 

12,820 

209 

198 

2015.12.31 

8,847 

1,321 

7,525 

11,225 

155 

193 


담보물 위치도

담보 및 채권확보 내역

1. 본 건 담보물 : 울산광역시 울주군 삼남면 신화리

(단위 : 천원)

지번

용도지역

종류

면적

토지감정금액

분양금액

LTV

채권보전

16**-3

일반상업지역

대지

1,225.70

3,726,128

44,131,700

53.6%

위탁자 수익권부 1순위 근질권 설정

합계

 





(대출원금기준)


▶ 감정금액은 2017.06.08자 저축은행 의뢰 ***감정평가법인 감정금액임 


2. 본 건 사업장 토지에 대한 분양관리신탁 위탁자수익권에 대한 1순위 근질권 설정(설정액 1,560백만, 대출금액의 130%)

- 신탁사의 질권설정 승낙서 및 선순위 대주의 동의서 징구

- 순위별 채권 금융기관 현황

(단위: 천원)

순위 

금융기관명 

대출금액 

채권최고액 

비고 

***캐피탈 

3,500,000 

4,550,000 

 

**저축은행 

8,000,000 

10,400,000 

분양자 중도금대출 

3(공동) 

**에이치신한 

시공비 미지급금

10,163,653 

9,000,000 

시공사 도급계약금 17,415,128(vat포함)

시공비 기성 7,251,475 지급완료 

**종합건설 

9,000,000 

4(공동) 

프로핏대부 

1,200,000 

1,560,000 

프로핏대부 질권설정 

갤럭시펀드대부 

800,000 

1,040,000 

갤럭시소셜대부 

합계 

23,663,653 

35,550,000 

 


3) 연 대 보 증 :

㈜**산업 대표이사 김*훈(개인), ㈜**신한 대표이사 김*만(개인) 및 시공사(()**신한, **종합건설())

4) 시행사 추가 약정

기한이익 상실 사유 발생 시 사업권 포기, 양도, 공사현장 명도

총 공사 도급금액 중 20억원은 본 건 대주 원리금 상환 후 지급한다는 시행사의 확약서 징구

5) 시공사 (**신한, **종합건설) 추가약정

책임준공 확약/유치권 포기/시공권 포기/공사현장 명도 확인서

총 공사도급금액중 20억은 본 건 대주 원리금 상환 후 지급받는다는 시공사의 확약서 징구

6) 대출금 만기 미상환시 미분양물건에 대한 선순위금융기관에 이은 후순위 담보설정(근저당 또는 우선수익권)

7) 대출금의 1,560백만원 약속어음 또는 금전소비대차 공증

종합심사의견

1. 본 건 사업장은 KTX 울산역 역세권에 위치하고, 연면적 6만평의 롯데 복합환승센터, 컨벤션센터등 대형 집객시설과 주거 및 상업지역이 형성되고 울산의 새로운 도심으로 개발되는 미니 신도시에 소재합니다.

사업장은 오피스텔 175개호와 근린생활시설 54개호 규모이고, 오피스텔은 84.5%(148개호)분양완료, 근린생활시설은 100% 분양이 완료 되었으며, 20197월말 준공예정으로 차주사는 타 사업장 기대출 상환 및 운영자금을 위하여 시행이익(사업수지 기준 66)을 담보로 20억원(당사 12억원, 갤럭시소셜대부 8억원 공동모집)을 신청하였음

 

2. 본 건 담보는 사업장 토지에 대한 분양관리신탁 위탁자수익권에 대한 1순위 근질권 설정(설정액 1,560백만, 대출 금액의 130%, 신탁사의 질권설정 승낙서 및 선순위 대주의 동의서 징구)이며, 시공사 및 시행사가 공사비 잔금 중 20억원을 본 대출금 상환 후 지급하겠다는 확약 확보 및 시공사의 책임준공과 연대보증(시행사 대표이사, 시공사 ㈜**신한, **종합건설())으로 안전성을 확보하였으며, 20192월말 현재 공정율 65.96%로 향후 2019. 7월말 사용 승인 후 입주를 개시하면서 분양 수입 대금으로 동 대출금 상환하는 조건임.

 

3. 본 건 오피스텔이 분양율이 높은 사업장이고, 201907월 준공이 예정되어 있으며, 시공사의 책임준공 조건, 국제신탁사의 분양관리신탁, 자금관리 및 대리사무계약에 의거 자금 관리가 철저히 이행되고 있고, 수분양자들의 자기자금 납부율이 양호한 점, 대출기간 9개월로 비교적 단기성 상품인 점, 이자율 연 14.0%로 투자자 수익률 양호한 점 등을 종합적으로 판단할 때, 채권보전에 관한 안전성과 단기 수익률 양호한 점 등을 감안하여 당사 적격 투자상품으로 승인하고자 합니다.

안심플랜


 

투자자 보호제도