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19-093호 부동산담보대출(후순위 근저당권부 1순위 질권)

모집기간 2019-10-31 ~ 11-01

  • 모집금액 5억2,000만 원
  • 예상 수익률 16.00%
  • 투자기간 12개월
  • + 참여 진행률
  • 5억2,000만원 / 100%
  • 현재 모집금액 5억2,000만원
  • 예상 수익률 16.00%(12개월)
  • 모집기간 2019-10-31 ~ 2019-11-01
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 모집 진행률 100%
  • 이자상환중

대출신청내역

담보 서울시 강남구 개포동 산15*-*
대출금액 520,000,000원
대출금리 16.00%
대출기간 12개월
상환방식 만기 일시상환
월이자상환액 6,933,333원
대출목적 운영자금
상환재원 부동산매각
처분방식
용도
용도지역 자연녹지지역, 도시지역, 지구단위계획구역
면적 1,785㎡(539.94평)
개별공시지가
입찰방식

만원을 투자할 경우 예상되는
전체 이자(세전)는 원 입니다.

물건종류
소재지 서울시 강남구 개포동 산154-1
면적 토지 : 1,785㎡(539.94평) / 건물 :
구분 감정평가법인 시세 프로핏 감정가
3,515,800,232 3,515,800,232
선순위 2,190,000,000 2,190,000,000
담보여력 1,325,800,232 1,325,800,232
대출신청금액 520,000,000 520,000,000
추가담보여력 805,800,232 805,800,232
LTV 77.1%

투자포인트

1. 안전성 

- 강남의 마지막 임대아파트 사업부지인 구룡마을 도시개발사업 구역내의 토지.

- 평당매매가 15백만원대의 가치높은 토지(2018.11.14 인근토지 거래완료)

- 후순위 근저당권부 1순위 질권설정


2. 수익성 : 이자율 연 16.0%


3. 19-007호와 동일 차주임

대출자 등 정보

법인명

(주)**씨엔씨대부 

대표이사

주* 

주 소

서울시 서초구 서초대로 27*

업 종

대부업, 대부업중개 

차주사 소개

동사는 대부업, 부동산개발업, 임대업, 부동산컨설팅 등을 전문으로 영위하는 법인으로 부동산투자, 경매, 부실채권 평가 및 인수, 부동산관련 임대, 컨설팅, 관리, 개발, 리모델링 및 처분 등을 영위하는 회사입니다.

담보물 위치도

담보 및 채권확보 내역

1. 담보물 개요

대지면적 

1,785㎡(539.94평) 

위치 

서울시 강남구 개포동 산15*-* 

지목 

임야 

용도지역 및 토지이용계획 

자연녹지지역, 도시지역, 지구단위계획구역 


2. 근저당권 설정내역 

순위 

접수일자 

등기목적 

권리자 

채권최고액 

비고 

2007.02.15 

근저당권설정 

**상호저축은행 

1,666,000,000 

실대출 1,690백만원 

2007.12.24 

근저당권설정 

140,000,000 

2008.02.25 

근저당권설정 

140,000,000 

2008.05.14 

근저당권설정 

140,000,000 

2008.07.28 

근저당권설정 

140,000,000 

2011.05.12 

근저당권설정 

김*용 

500,000,000 

실대출 500백만원 

대출실행일 

근저당권설정 

**씨앤씨대부 

750,000,000 

 

3-1 

대출실행일 

질권설정 

프로핏대부 

750,000,000 

실대출 520백만원 


3. LTV 참고사항

1) 감정법인 감정가는 구룡마을 도시개발구역내 주변토지의 감정평가사무소 감정가와 낙찰가를 가중평균한 가격임

2) 프로핏 감정가는 서울시 강남구의 임야 & 농지 낙찰가율 122.37%, 강남구 개포동 임야 및 농지 낙찰가율 133.40% 임에도 보수적으로 감정법인 감정가로 적용했음


4. 감정법인 감정가 산정내역(개포동 구룡마을 도시개발사업구역내의 토지) 

지번 

면적(평) 

평당감정가 

평당낙찰가 

낙찰가율 

비고 

산147-3 

10.83 

4,198,493 

10,577,957 

251.95% 

써브감정평가법인 

580외 1필지 

29.64 

6,810,154 

10,201,130 

149.79% 

더존감정평가사무소 

621 

127.95 

5,785,325 

6,682,920 

115.52% 

하원감정평가사무소 

산156-2 

49.86 

2,710,838 

5,124,540 

189.04% 

서초감정평가사무소 

평균 

 

4,876,203 

8,146,637 

 

 

평당감정가 적용시 = 539.94평*4,876,203 = 2,632,875,000 

평당낙찰가 적용시 = 539.94평*8,146,637 = 4,398,725,465 

※ 감정가적용 = 가중평균가[(2,632,875,000+4,398,725,465)/2] = 3,515,800,232 

종합심사의견

5. 서울시 강남구 개포동 임야 낙찰사례 

입찰일 

지번 

감정가 

낙찰가 

낙찰가율 

비고 

2018.02.08 

산180-6 

231,945,000 

241,000,000 

103.90% 

 

2017.12.05 

산156-2 

135,157,320 

255,500,000 

189.04% 

 

2017.09.12 

산147-3 

45,466,000 

114,550,000 

251.95% 

 

2017.08.08 

산178-2 

106,684,000 

117,300,000 

109.95% 

 

2015.10.20 

산147-3 

8,962,500 

18,025,000 

201.12% 

지분매각

2015.10.20 

산147-3 

55,756,620 

111,613,240 

200.18% 

지분매각

 평균낙찰가율583,971,440 857,988,240 146.92%  


6. 서울시 강남구 개포동 농지 낙찰사례

입찰일 

지번 

감정가 

낙찰가 

낙찰가율 

비고 

2018.09.17 

621 

740,250,000 

855,100,000 

115.52% 

 

2017.08.17 

580외 1필지 

201,880,000 

302,401,999 

149.79% 

 

2015.10.01 

129-1외 4필지 

966,684,000 

1,176,789,888 

121.73% 

 

2015.09.30 

594-9 

879,200,000 

1,007,777,777 

114.62% 

 

평균낙찰가율 

2,788,014,000 

3,342,069,664 

119.87% 

 



7. 최근 서울시 강남구 임야 & 농지 낙찰사례

구분 

낙찰건수 

낙찰가율 

경쟁률 

비고 

농지 2019년 

193.74% 

2명 

 

농지 2018년 

140.22% 

5.33명 

 

임야 2019년 

51.20% 

1명 

 

임야 2018년  

104.33% 

1명 

 

합계 

122.37% 

 

 




종합심사의견


1. 강남의 마지막 임대아파트 사업부지인 구룡마을 도시개발사업 구역내의 토지

본 건 담보는 서울특별시 강남구 개포동에 위치한 구룡마을 도시개발사업 구역내의 토지로써 향후 임대아파트 1,107세대를 포함한 2,692세대의 아파트 단지를 계획중인 강남의 마지막 택지구역으로 불리우는 지역입니다. 구룡산이 둘러싸고 있는 자연환경과 교통, 학군, 인프라가 잘 갖춰진 인기 높은 입지로써 청약경쟁률이 치열할 것으로 예상되어 향후 개발에 따른 활용가치가 높은 토지 담보입니다.


2.평당매매가15백만원대의 가치 높은 토지

본 건 담보는 서울특별시 강남구 개포동 구룡마을 도시개발사업 구역내의 토지로써 2018.11.14 인근 토지가 평당 15,593,868원에 매매가 될 정도로 향후 개발에 따른 가치상승이 충분히 예상되는 토지입니다.

거래시기 

지번 

면적 

매매가 

평당매매가 

2018.11.14 

개포동 603외 1필지 

106평(32.064㎡) 

500,000,000 

15,593,868 


3. 투자자 보호장치

본 건 담보는 법원 감정가 대비 LTV 77.08%이고 추가 담보여력이 805백만원으로써 무난한 담보 물건이며, 차주사는 대부업, 부동산개발업, 임대업, 부동산컨설팅 등을 전문으로 영위하는 법인으로 부동산투자, 경매, 부실채권 평가 및 인수, 부동산관련 임대, 컨설팅, 관리, 개발,리모델링 및 처분 등을 영위하는 회사입니다. 본건 대출의 상환재원은 부동산매각 자금이며, 본 건 담보가 구룡마을 도시개발 사업구역내의 인근 토지로써 3순위 근저당권부 1순위 질권설정과 차주사의 대표이사 연대보증으로 투자자를 보호할 예정인 상품으로 투자금 회수에는 무난할 것으로 판단되어 본 채권심사를 승인합니다.

투자시 유의사항

안심플랜


 

투자자 보호제도

예상 이자수익 계산

회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)

예시는 현재일자를 기준으로 계산됩니다.

만원
모집금액 5억2,000만원
모집현황 5억2,000만원
최소투자금액 10만원
투자수익률(세전) 16.00%
투자기간 12개월
상기 이자 지급액은 세전 이자 지급액 입니다. 투자시 발생한 수익은 과세대상이며, 현행 세법에 의하면 본 투자건으로 부터 발생하는 수익은 비영업대금 이자소득으로 간주되어 25%의 세율이 적용됩니다.(소득세법 제 16조 제 1항 제11) 또한, 지방소득세가 2.5% 추가되어 총 27.5%를 세금으로 원천징수 합니다. 다만 본 투자수익에 대한 세금은 프로핏에서 납세금을 납부하며, 세후의 순 수익에 대하여 고객님의 계좌로 입금해 드립니다. 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로 부터 원리금을 상환 받은 후 5 영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

투자계산기

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수익률

상환방식

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총 예상 수익(세전)0

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